चुनाव के दौरान धीमा हो जाता है रियल एस्टेट, जानें इलेक्शन के सेक्टर पर पड़ रहे प्रभाव के बारे में 10 बातें
By मनाली रस्तोगी | Updated: June 4, 2024 11:11 IST2024-06-04T11:10:45+5:302024-06-04T11:11:04+5:30
चुनाव के दौरान संभावित नीतिगत बदलावों के कारण रियल एस्टेट निवेशक सतर्क हो जाते हैं। विशेषज्ञों का कहना है कि नए लॉन्च और लेनदेन कम हैं।
चुनाव के दौरान धीमा हो जाता है रियल एस्टेट, जानें इलेक्शन के सेक्टर पर पड़ रहे प्रभाव के बारे में 10 बातें
आम चुनाव के दौरान रियल एस्टेट सेक्टर आम तौर पर धीमा हो जाता है, कुछ लॉन्च होते हैं और निवेशक 'इंतजार करो और देखो' का रुख अपनाते हैं। हालांकि, इसके बावजूद उपयोगकर्ताओं पर सीधे प्रभाव नहीं पड़ सकता है क्योंकि वे घर खरीदने का फैसला तब कर सकते हैं जब उन्हें बाजार में सही प्रोजेक्ट और सबसे अच्छा सौदा मिलेगा जो उनकी जेब के लिए उपयुक्त होगा।
जब चुनाव नतीजों को लेकर अनिश्चितता होती है तो रियल एस्टेट निवेशक सतर्क हो जाते हैं और वे नीति में संभावित बदलाव की आशंका जताते हैं। विशेषज्ञों का कहना है कि चुनाव के दौरान कम लेन-देन और नए लॉन्च होते हैं, चुनाव के दौरान निवेशकों के फैसले बाजार में मौजूदा धारणा, शेयर बाजार के प्रदर्शन और यहां तक कि एग्जिट पोल के बाजार पर पड़ने वाले प्रभाव पर भी निर्भर हो सकते हैं।
चुनाव 2019 का रियल एस्टेट बाजार पर असर
अपने पहले कार्यकाल (2014) के दौरान सरकार ने बुनियादी ढांचे के विकास को गति दी थी और डेमो, रेरा और जीएसटी जैसे प्रमुख नीतिगत बदलाव किए. इसके अलावा सरकार ने दिवाला और दिवालियापन संहिता और बेनामी लेनदेन (निषेध) अधिनियम जैसे पुराने अधिनियमों में संशोधन किया था, और 100 स्मार्ट सिटी, 2022 तक सभी के लिए आवास, मेक इन इंडिया, अमृत शहर आदि जैसी योजनाएं शुरू की थीं।
विशेषज्ञों का कहना है कि पिछले पांच (2019 से) वर्षों में रियल एस्टेट क्षेत्र पर उनके कार्यान्वयन का समग्र प्रभाव देखा गया है। साथ ही, 2019 में चुनावों के दौरान प्राथमिक और द्वितीयक बाजार धीमे हो गए और इच्छुक खरीदारों और निवेशकों ने इंतजार करने और देखने का विकल्प चुना। नतीजों के बाद और खरीदारों और निवेशकों को नए बुनियादी ढांचे के निर्माण पर सरकार के जोर का आश्वासन मिलने के बाद गति बढ़ी।
यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि भारत के आवासीय रियल एस्टेट क्षेत्र में 2016 से 2019 के बीच एक बड़ी मंदी देखी गई। 2016 और 2017 के बीच नीतिगत सुधारों के कारण बाजार में बड़ा बदलाव आया, जिसके बाद 2018 में आईएल एंड एफएस मुद्दे के बाद एनबीएफसी संकट आया। इससे आवासीय रियल एस्टेट उद्योग में काफी उथल-पुथल मच गई।
एनारॉक रिसर्च का कहना है कि इस बात के पर्याप्त संकेत हैं कि 2024 में आवास बिक्री और नए लॉन्च में एक और शिखर देखने को मिल सकता है।
पिछले तीन चुनावों में मूल्य रुझान
पिछले तीन चुनावी वर्षों के दौरान मूल्य रुझानों की जांच करने पर, यह सामने आता है कि 2014, 2019 की तुलना में बेहतर वर्ष था। एनारॉक डेटा बताता है कि 2014 में, शीर्ष 7 शहरों में औसत कीमतें पिछले वर्ष के 4,895 रुपये के मुकाबले सालाना 6 प्रतिशत से अधिक बढ़ीं।
2013 में प्रति वर्ग फुट से 2014 में 5,168 रुपये प्रति वर्ग फुट हो गया। 2019 में औसत कीमतें सालाना केवल 1 प्रतिशत बढ़कर 2018 में 5,551 रुपये प्रति वर्ग फुट से बढ़कर 2019 में 5,588 रुपये प्रति वर्ग फुट हो गईं।
घर खरीदने वालों पर असर
हालांकि यह सच है कि कई संभावित घर खरीदार आगे बढ़ने से पहले चुनाव खत्म होने का इंतजार कर रहे हैं, विशेषज्ञों का कहना है कि अंतिम उपयोगकर्ता ऐसे किसी भी कारक से सीधे प्रभावित नहीं होंगे और जब उन्हें बाजार में सही उत्पाद मिलेगा तो वे घर खरीद लेंगे।
विशेषज्ञों ने कहा, "केवल निवेशक इंतजार करेंगे और देखेंगे। चुनाव बाजार की धारणा पर असर डालते हैं लेकिन अंतिम उपयोगकर्ता पर ज्यादा असर नहीं डालते। इसलिए, यदि किसी खरीदार ने ऐसी संपत्ति ढूंढ ली है जिसमें आबादी है, बुनियादी ढांचा पहले ही विकसित हो चुका है, कीमत सही है और सभी बुनियादी बातें लागू हैं, चुनाव हो या न हो, तो वह इसे खरीदने के लिए बाध्य है।"
एनारॉक ग्रुप के चेयरमैन अनुज पुरी ने कहा, घर खरीदने वालों के लिए चुनाव अक्सर लड़ाई-झगड़े का अंत और पोजीशन खरीदने का एक आत्मविश्वास भरा कदम होता है। चुनाव उन बाजारों पर असर डाल सकते हैं जहां निवेशक बहुमत में हैं और सट्टा तत्व काफी हद तक प्रबल है।
अचल संपत्ति खरीदने के आक्रामक निर्णय लेने की योजना बनाने वाले निवेशक 'प्रतीक्षा करें और देखें' दृष्टिकोण पसंद कर सकते हैं, लेकिन घर खरीदार अपनी आवश्यकताओं के आधार पर खरीदारी करना जारी रखेंगे।
विशेषज्ञों का कहना है कि किसी निवेशक का निर्णय अभी बाजार की धारणा या फील गुड फैक्टर, पूंजी बाजार के प्रदर्शन और इस बात से भी तय हो सकता है कि नई सरकार का बुनियादी ढांचे के विकास पर ध्यान जारी रहेगा या नहीं।
हिंदुस्तान टाइम्स के अनुसार, एक डेवलपर ने नाम न छापने की शर्त पर कहा, "अक्सर चुनावों के दौरान नई लॉन्च घोषणाओं की संख्या कम हो जाती है क्योंकि कई मामलों में आचार संहिता लागू होने के कारण मंजूरी नहीं मिल पाती है। ऐसा कहने के बाद, अगली तिमाही में मिड-सेगमेंट, किफायती और लक्जरी श्रेणियों में कई परियोजनाएं लॉन्च हो सकती हैं।"
चुनाव परिणाम रियल एस्टेट क्षेत्र को कैसे आकार देंगे?
2022 में 1.02 के आपूर्ति अनुपात का एक स्वस्थ अवशोषण 2024 की पहली तिमाही में 1.17 तक पहुंच गया है। एनारॉक द्वारा साझा किए गए आंकड़ों के अनुसार, नियंत्रित लॉन्च और बढ़ती बिक्री के साथ, विशेष रूप से उच्च अंत और लक्जरी सेगमेंट में, बिना बिकी इन्वेंट्री में गिरावट आई है, जिसके परिणामस्वरूप कीमतों में भी वृद्धि हुई है।
पुरी ने कहा, "आवासीय रियल एस्टेट सेगमेंट में 2024 में एक और नया शिखर बनने की संभावना है। इससे यह भी संकेत मिलता है कि घर खरीदार रियल एस्टेट बाजार के प्रदर्शन को लेकर आशावादी हैं।"
क्या चुनाव 2024 के बाद नए लॉन्च की संख्या में उछाल आएगा?
शीर्ष 7 शहरों में आवासीय रियल एस्टेट बाजार ने पिछली कुछ तिमाहियों में पहले ही कुछ बेंचमार्क दर्ज किए हैं। 2022 में इन शहरों में संचयी रूप से त्रैमासिक लॉन्च 80,000 यूनिट प्रति तिमाही के उत्तर में हुआ करते थे।
हालांकि, इसने पिछले साल 1 लाख यूनिट के आंकड़े को पार कर लिया है और पिछली 5 तिमाहियों से लगातार प्रत्येक तिमाही में 1 लाख यूनिट से अधिक की लॉन्चिंग दर्ज की गई है। एनारॉक रिसर्च द्वारा साझा किए गए आंकड़ों के अनुसार, प्रमुख डेवलपर्स ने भविष्य के विकास के लिए पहले ही जमीन हासिल कर ली है, जो 2021 की तुलना में 125 प्रतिशत अधिक है।
मार्च 2024 तक बिना बिकी इन्वेंट्री 6 लाख यूनिट से कम हो गई है और एक साल पहले के 21 महीनों की तुलना में इन्वेंट्री ओवरहैंग सिर्फ 14 महीने रह गई है। उपरोक्त के आलोक में सभी खंडों में लॉन्च बढ़ने की गुंजाइश है, ऐसा पता चला है।
क्या ये नए लॉन्च मिड सेगमेंट, लक्ज़री या किफायती सेगमेंट में होंगे?
मध्य खंड और उच्च अंत में लॉन्च प्रमुख रहे हैं और कुल आपूर्ति का 55 प्रतिशत से अधिक हिस्सा है। यह भी ध्यान देने योग्य है कि लक्जरी और अल्ट्रा लक्जरी सेगमेंट की हिस्सेदारी भी बढ़ रही है और Q1 2024 तक कुल आपूर्ति का लगभग 25 प्रतिशत हिस्सा है।
पुरी ने कहा, "नए लॉन्च मुख्य रूप से इन सेगमेंट में फैले हुए हैं।" सिग्नेचरग्लोबल (इंडिया) लिमिटेड के संस्थापक और चेयरमैन प्रदीप कुमार अग्रवाल का मानना है कि आगे चलकर नए लॉन्च सभी सेगमेंट में होंगे।
क्या आवास की कीमतें स्थिर रहेंगी या आगे भी बढ़ेंगी?
बिना बिकी इन्वेंट्री को कम करना और आपूर्ति से अधिक बिक्री और बढ़ती इनपुट लागत, प्रमुख तत्व हैं जो कीमतों को आगे बढ़ाने की संभावना रखते हैं। पुरी ने कहा, "हमने पहले ही विभिन्न शहरों में 10 प्रतिशत से 32 प्रतिशत की वार्षिक कीमत में वृद्धि देखी है।"
क्या घर खरीदने वालों को अभी घर खरीदने का निर्णय लेना चाहिए या इंतजार करना चाहिए?
जब तक घर खरीदार किसी पसंदीदा बिल्डर या विशिष्ट लेआउट, दृश्य या अभिविन्यास द्वारा अपनी पसंद के स्थान पर लक्जरी या उच्च-अंत उत्पाद की प्रतीक्षा नहीं कर रहे हैं, औसत घर खरीदार को उपलब्ध विकल्पों का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करना चाहिए और सर्वोत्तम प्रस्ताव के लिए बातचीत करके सौदा बंद करना चाहिए।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर प्रभाव
2030 तक देश की अनुमानित जीडीपी वृद्धि 3.5 ट्रिलियन डॉलर से 7 ट्रिलियन डॉलर तक परिस्थितियों में महत्वपूर्ण बदलाव के बिना बरकरार रखी जा सकती है।
शिशिर बैजल, अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक, नाइट फ्रैंक इंडिया ने कहा, "यह निरंतर आर्थिक विस्तार वैश्विक निगमों के लिए भारत की अपील को बढ़ाएगा, वैश्विक क्षमता केंद्र (जीसीसी) और विनिर्माण सुविधाओं को लॉन्च करने के लिए एक प्रमुख केंद्र के रूप में अपनी स्थिति को मजबूती से स्थापित करेगा। इस तरह की निरंतर वृद्धि से निर्माण क्षेत्र पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा और रोजगार क्षमता में सुधार होगा।"
किफायती और किराये का आवास
बैजल ने उम्मीद जताई कि नई सरकार किफायती आवास खंड के लिए अधिक मांग पैदा करेगी, जिसमें लगातार गिरावट देखी गई है। इसे अनुकूल ब्याज दरों और अन्य सक्षम स्थितियों को बनाए रखकर हासिल किया जा सकता है।
उन्होंने हिंदुस्तान टाइम्स से कहा, "हमें उम्मीद है कि सरकार किराये की आवास नीति की मांग पर करीब से नजर रखेगी और साथ ही किफायती और किराये के आवास के लिए आपूर्ति पक्ष को और अधिक प्रोत्साहन प्रदान करेगी।"